서울과 지방은 따로 걷나요

이 조합을 읽는 법

'집값'이라는 한 단어 안에는 서로 다른 시장이 여럿 들어 있습니다. 전국 평균이 옆으로 누워 있어도 그 안에서 어떤 곳은 오르고 어떤 곳은 내려갈 수 있습니다. 이 조합은 서울과 전국을 갈라 놓고, 그 차이가 어디서 생기는지를 팔리지 않은 새 집의 수로 받쳐 본 것입니다.

왜 이 지표들인가

서울 실거래가

서울에서 신고된 아파트 매매 계약만 모아 만든 실거래가격지수입니다. 사려는 사람에 비해 새로 지을 땅이 적은 시장이어서, 전국 평균과 따로 걷는 구간을 짚어 내는 잣대가 됩니다.

전국 실거래가

전국에서 신고된 아파트 매매 계약을 모아, 같은 집이 다시 거래된 사례를 맞대어 계산한 지수입니다. 서울까지 포함한 평균이라 서울과 견주어 보면 서울 바깥이 어느 쪽으로 움직이는지가 드러납니다.

미분양주택

다 지었거나 짓고 있는 새 집 가운데 아직 주인을 찾지 못한 물량의 수입니다. 값이 아니라 재고를 세는 숫자여서, 가격 지수가 말해 주지 않는 수급의 쏠림을 보여 줍니다.

겹쳐서 무엇을 보나

먼저 두 가격 지수의 간격을 봅니다. 나란히 가다가 서울 쪽만 위로 벌어지는 구간이 있는데, 그때는 전국 평균이 서울에 끌려 올라가고 있을 뿐 서울 밖은 다른 흐름일 수 있습니다. 여기에 미분양을 겹치면 그 짐작을 확인할 수 있습니다. 미분양은 대체로 지방에서 크게 늘고 줄어드는 편이어서, 미분양이 쌓이는 구간과 전국 지수가 서울을 따라가지 못하는 구간이 겹쳐 나타나는 일이 잦습니다. 세 선이 함께 움직이는 시기와 갈라지는 시기를 구분하는 것이 이 조합의 축입니다.

알아 둘 것

두 가격 지표는 지수이고 미분양은 집의 수라 단위가 달라 정규화가 적용됩니다. 미분양은 쌓인 양을 세는 숫자여서 팔려서 줄어든 것과 애초에 덜 지어져 줄어든 것을 구분해 주지 못하니, 값의 높낮이보다 늘어나는 국면인지 줄어드는 국면인지를 보는 편이 낫습니다.